El establecimiento de un tipo de interés variable se debe a la intención de adecuar el precio de la financiación a la coyuntura económica, en contraposición con un tipo de interés fijo e invariable para toda la vida del préstamo.
Cuando el tipo de interés es variable, se establece una frecuencia de revisión y un tipo de interés concreto que va a servir de referencia para establecer el nuevo tipo de interés a aplicar en la financiación. Es lo que se conoce como tipos de interés de referencia.
Los tipos de interés de referencia oficiales son los que se establecen en el artículo 27 de la Orden EHA/2899/2011 de 28 de octubre, modificada por la Orden ETD/699/2020 de 24 de junio, y se definen en la norma decimocuarta y anejo 8 de la Circular 5/2012 del Banco de España, modificada por la Circular 1/2021 (anteriormente Órdenes ministeriales de 1989 y 1994 y Circular 8/1990 del Banco de España que las desarrollaba) y son:
- Euríbor a un año. Es el índice más utilizado como referencia en los préstamos hipotecarios para calcular la revisión de los tipos de interés variable. Se define como la media aritmética simple mensual de los valores diarios del índice de referencia euríbor que figura en el anexo del Reglamento de ejecución (UE) 2016/1368 de la Comisión de 11 de agosto de 2016, por el que se establece una lista de los índices de referencia cruciales utilizados en los mercados financieros El Banco de España dejará de realizar los cálculos simples para la obtención de la media mensual, y pasará a publicar y replicar la información elaborada por el administrador de dicho índice, el European Money Markets Institute (EMMI).
- Euríbor a una semana, un mes, tres meses, seis meses. Para cada uno de los plazos, se define como la media aritmética simple mensual de los valores diarios del índice de referencia euríbor, que figura en el anexo del Reglamento de Ejecución (UE) 2016/1368 de la Comisión, de 11 de agosto de 2016 por el que se establece una lista de los índices de referencia cruciales utilizados en los mercados financieros.
Estas medias son calculadas por el European Money Markets Institute (EMMI).
- Tipo de rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pública. Este tipo de interés oficial de referencia se define como la media ponderada por volúmenes nominales de negociación de los rendimientos internos de los valores emitidos por el Estado con vencimiento residual entre dos y seis años, negociados en operaciones simples al contado en los seis meses inmediatamente anteriores. Esta media se toma del dato del índice RODE “Deuda Publica de 2 a 6 años (S)” que es calculado por Sociedad de Bolsas, S.A. y publicado en la página web de BME Renta Variable desde mayo de 2021.
- Permuta de intereses/Interest Rate Swap, IRS al plazo de cinco años. Es la media simple mensual de los tipos de interés diarios del tipo anual para swap de intereses, para operaciones denominadas en euros, con vencimiento a cinco años, calculados calculados por la IBA (ICE Benchmark Administration) y publicados en su página web bajo el identificador de serie EUR Rates 1200.
- Tipo de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre, IRPH concedidos por el conjunto de las entidades de crédito. Es un índice frecuente para la revisión de tipos en los préstamos hipotecarios a interés variable. Es la media simple de los tipos de interés medios ponderados de las operaciones de préstamo con garantía hipotecaria de plazo igual o superior a tres años para la adquisición de vivienda libre iniciadas o renovadas por los bancos y cajas de ahorro en el mes a que se refiere el índice. En el cálculo de la media se utilizan tipos anuales equivalentes.
- Tipo medio de los préstamos hipotecarios entre uno y cinco años, concedidos por las entidades de crédito en la zona del euro. Es la media aritmética ponderada por el volumen de operaciones, de los tipos de interés aplicados a las nuevas operaciones de préstamo o crédito a vivienda en las que se prevea un período de fijación del tipo de interés de entre uno y cinco años, realizados en euros con hogares residentes en la zona del euro.
- Tipo de interés de referencia basado en el Euro short-term rate (€STR). Este índice se define como el tipo de interés a distintos plazos que el BCE elabora basado en el tipo de interés Euro short-term rate (€STR) y lo publica el BCE a través de su Statitical Data Warehouse (SDW), o en cualquier otro medio por el que difunda dicha información.
Según el INFORME DEL BANCO DE ESPAÑA SOBRE DETERMINADAS CLÁUSULAS PRESENTES EN LOS PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS publicado en el Boletín del Senado nº 457 de 7 de mayo de 2010, a 31 del 12 de 2009 el 84% de los préstamos concedidos utilizaban referencias oficiales del mercado hipotecario, siendo el más utilizado el Euribor con un 87%, mientras que sólo un 13% de estos préstamos utilizaban otras referencias como el IRPH.
La diferencia media en cada ejercicio entre estos dos índices más utilizados desde 2004 hasta la fecha de elaboración del Informe del BdE es la siguiente:
Hay una diferencia entre el Euribor y el IRPH de 0,90% entre 2004 y 2008, no se considera el ejercicio 2009 con el desplome de tipos por la crisis financiera.
Por otro lado, el diferencial utilizado en los Préstamos a tipo de interés variable referenciados al Euribor se situaba, en el mismo periodo analizado, por debajo del 1,00% (entre el 0,88% y el 0,42% hasta 1994 según la Circular 5/94).
DE ESTA FORMA EN EL PERIODO 2004-2008 RESULTABA MÁS CARO REFERENCIAR EL PRÉSTAMO AL IRPH QUE AL EURIBOR + EL DIFERENCIAL.
Esto se debe a la propia definición del IRPH, cuyo cálculo incluye diferenciales, comisiones y resto de gastos, al obtenerse a partir de las TAE, motivo que hace que el IRPH siempre haya sido mayor al Euribor, como se aprecia en el Gráfico:
De hecho, el propio BdE advirtió a la entidades bancarias a través de la Circular 5/1994, que debían aplicar diferenciales NEGATIVOS a los IRPH para hacerlos competitivos y no situarlos por encima del tipo practicado por el mercado.
En la práctica, se ha apreciado que el consumidor basaba la elección del índice de referencia en base al diferencial que le ofrecía la entidad bancaria, por lo que ante una elección como un IRPH más un diferencial de 0,25%, o un Euribor más un diferencial de 0,80%, era la primera opción la elegida por el consumidor, sin saber que en realidad era un 0,35% más cara.