El establecimiento de un tipo de interés variable se debe a la intención de adecuar el precio de la financiación a la coyuntura económica, en contraposición con un tipo de interés fijo e invariable para toda la vida del préstamo.
Cuando el tipo de interés es variable, se establece una frecuencia de revisión y una Referencia. La Referencia determinará en cada nuevo periodo, según la frecuencia de revisión establecida, el nuevo tipo de interés. Los índices más utilizados son el Euribor y el IRPH.
El Euribor, supone el precio o tipo de interés al cual se intercambian euros los principales Bancos europeos.
Por su parte el IRPH, es la media simple de los tipos de interés medios, ponderados por los principales, de las operaciones de préstamo con garantía hipotecaria de plazo igual o superior a 3 años para la adquisición de vivienda libre. Existiendo tres variantes de IRPH, de Cajas, de Bancos y del Conjunto de Entidades.
Puesto que ambos tratan de determinar el precio de la operación de Préstamo, estos índices de referencia deben de ser Objetivos o de Mercado.
La manipulación de los índices beneficiaría a las entidades de crédito, que artificialmente podrían evitar que dichos índices se redujeran o incluso llegar a incrementarlos, encareciendo los Préstamos de sus Clientes en beneficio propio.
El IRPH ha sido una opción en los Préstamos a tipo de interés variable pero que trataban de tener una menor volatilidad al mostrarse más estable que el Euribor.Sin embargo, se ha convertido en un índice manipulado desde mediados de 2011 debido al incremento de los diferenciales en las operaciones de crédito por parte de la generalidad de las entidades bancarias. Como se observa en el gráfico desde agosto de 2011 Euribor e IRPH evolucionan de manera opuesta:
Puesto que las operaciones de Préstamos Hipotecarios para adquisición de vivienda, que determinan el IRPH, que se llevan firmando desde mediados de 2011 hasta la fecha, llevan asociadas unos diferenciales cada vez mayores, se traslada un efecto de incremento del tipo de interés a los Clientes cuyas Hipotecas están referenciadas a este índice.
El IRPH se convierte en un índice manipulado por las entidades de crédito que han incrementado de manera general los diferenciales en las operaciones de Préstamos Hipotecarios para la adquisición de vivienda desde 2011. Impidiendo de esta forma que el índice disminuya en un entorno propicio para ello, con un Euribor que ha llegado a estar por debajo del 0,50% que debía haber arrastrado a la baja el IRPH como en épocas anteriores, y además el incremento artificial de los diferenciales como excusa para no dejar fluir el crédito ha sido la circunstancia que ha generado el incremento del IRPH, al contrarrestar la bajada del Euribor e incrementar la media de los tipos de interés de las operaciones de préstamo de donde se obtiene dicha referencia.